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樓市充滿變數,“金九銀十”成色難測

2019-08-22 10:36:45 來源:

  在樓盤入市供應量持續增加、房地產政策不松反緊的大環境下,一年一度的“金九銀十”又將如期而至,各家房企也進入了決定一年成績的 “關鍵時刻”。無論是試探市場還去化的需要,開發商都會全力以赴,加大推盤力度和促銷優惠力度都是大概率事情。同樣,政策和市場的明確,也可以讓消費者安安心心看房買房,面對不錯的買房時機,購房者或將分化入市,也使得今年的“金九銀十”充滿變數。

調控力度未放松,“金九銀十”行情不容樂觀

  “金九銀十”作為房地產市場的傳統銷售旺季,一直是樓市行內的說法,是指在每年的九月和十月,相比同年其他月份其房地產銷售成績都更好。

  究其原因,一方面是行業規律。進了九月也就相當于進入第四季度,開發商面臨年底工程款項、全年銷售目標等方面的壓力,會加推房源,促進銷售。另一方面是天氣因素。七八月份高溫,樓市也是傳統淡季;入九秋涼,適合外出看房。同時,七八月份樓市淡季積累下來的購買力也多會選擇在這個時候出手,久而久之便成了一種購房消費習慣。

  但留心者不難發現,在調控政策等因素的影響下,這幾年“金九銀十”已經開始被迫失靈。今年的“金九銀十”還會來嗎?

  從政策層面上看,今年以來,房地產市場調控密集。中原地產研究中心統計數據顯示,7月單月全國房地產調控政策次數為56次。而2019年1-7月,全國房地產調控政策達到307次。在過去三個月時間,多部門密集發聲劍指房地產。其中,5月17日,銀保監會23號文重申嚴格監管房地產融資,近兩個月后,發改委又發文要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。7月30日,中共中央政治局會議繼4月之后再次強調“房住不炒”,并首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  利率也是左右樓市的關鍵指標之一。近期不止房企收緊融資,在個人房貸端,融資也在持續收緊,具體表現為房貸利率的上漲、維持高位或放款節奏放緩等。融360大數據研究院監測數據顯示,2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%,相當于基準利率1.110倍;二套房貸款平均利率為5.76%。

  國家統計局15日發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅不同程度地回落或與上月相同,商品住宅銷售價格漲幅總體穩定。專家認為,各地堅持“房住不炒”定位,“穩”仍是當前房地產市場主基調。

  有關業內人士表示,從政策層面看,今年調控政策的力度并未放松,再加上利率不斷上升和交易量導致的市場預期不斷下降等因素,今年“金九銀十”行情不容樂觀。

跑得快才跑得贏,開發商合理定價快速走貨

  7月30號釋放出經濟調控信號,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  有業界人士對此解析認為,政策可以讓房企死心,對房企的融資、購房的貸款,都不會放開。房企必須要老老實實賣房子,在限價限利潤限融資的三限下,做好持久戰、持久賣房的準備。也是讓投資者鎮定,1年多內,樓市是不會放開的,房價不會短期飆升的;讓置業者安心,限購、限貸短期是不會退出,自然房價也不會暴漲,還是可以盡享“盡情挑房”的待遇。

  顯然,政策的確立可以讓開發商早做打算了。隨著房地產去杠桿力度和調控力度不斷加大的宏觀大勢下,房地產行業風險上升,“現金流、高周轉”,已經是開發商生存新模式。如同血液一樣,只有流動起來,才能產生利益,才意味著滾動發展,現金流也常常被視為比利潤率更重要考核指標。這意味著拿地后快速完成銷售成為終極目標,跑得快才跑得贏,合理定價快速走貨才是王道。

  有房地產專家認為,目前房企面臨三大壓力,即資金壓力、庫存壓力和銷售壓力,這個時候房企會主動調價促銷,其他地產指標也會有所變動,總結起來就是,“以價換量”將成為主要的營銷策略。

  我市一房地產營銷策劃人士王先生也表示,雖然開發商著眼保價,但轉念一想,還是保量為上策,不過必須設計多重遞進優惠體系來應對。

  從市場行情看,進入8月份來,樓盤入市供應量持續增加,全年銷售任務壓力加大,房價松動或在所難免。對于房企而言,年底一步步臨近,在市場長期低迷下,完成銷售任務困難將加大,不如適時價格松動一下,以更合理的價格快速走貨,今后看市場行情再做調整。

  因此,“金九銀十”作為樓市傳統旺季,無論是試探市場還去化的需要,開發商都會全力以赴,加大推盤力度和促銷優惠力度都是大概率事情。

“購房季”加快來臨,消費者或分化擇機入市

  業內人士分析認為,此前不少樓盤定價仍然較高,這使得購房者需要承擔的首付和月供壓力較大。不少年輕的購房者不愿意承擔過重的購房壓力,寧愿暫時放棄購房計劃。加上近期房貸利率上浮,讓更多的人對于后市預期判斷不看好,因而觀望。

  但這種局面有望在“金九銀十”被打破。樓市傳統銷售旺季如約而至,無論新盤老盤,都希望能在這一節點有所收獲。為了備戰樓市旺季,新盤開盤、老盤加推,推盤潮伴隨著促銷優惠潮接踵而來,各種暖場活動此起彼浮,一場無硝煙的戰爭已悄然上演。

  豐富的產品和吸人眼球的優惠活動,將為“金九銀十”期間的瀘州樓市注入了新的活力,同時也為廣大購房者提供了良好的置業時機,買賣雙方的觀望態勢或由此打破,瀘州樓市“購房季”正加快來臨。

  有業內人士認為,盡管市場還處于調整期,但從長遠來看,房價仍會上漲。對于滿足自住需求的剛需而言,早買總比遲買好。選擇在開發商“以價換量”的“金九銀十”出手,也不失為一種好選擇。因此,前期處于觀望的需求市場有可能由此出現分化,部分消費者會在新房源、新優惠的沖擊下,擇機入市。

  同時,在九、十月份還有兩個比較重要的節日就是中秋節和國慶節。其實無論是買房子還是買其他商品,只要有節假日,商家都會推出各種優惠活動,所以在節假日買房,開發商會有更多優惠,這樣雙方更能達成一個默契。此外,這兩個節日放假時間也比較長,對于想買房的消費者也會有充足的時間看房選房。

  樓市政策、市場走向的確立,可以讓房企踏踏實實賣房,也同樣可以讓消費者安安心心看房買房。網友“一個人的旅途”表示,瀘州樓市“金九銀十”成色如何,既要看開發商拿出多大誠意,也要看購房者的價格預期如何,在雙方的試探磨合下,市場成交量有望在“金九銀十”中后期出現明顯增量。

主辦方:瀘州市房地產業協會  瀘州川江文化傳媒有限公司

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